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| LES DIFFERENTS DIAGNOSTICS |
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| ETANCHEITE (infiltrometrie) |
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DPE 
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Issu de la directive européenne 2002/91 du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments et instauré le 1er novembre 2006 par Jean-Louis Borloo alors Ministre du logement (décret du 15 septembre 2006), le diagnostic immobilier de performance énergétique (DPE) a pour objectif de dresser un bilan complet de la consommation d'énergie d'un bien immobilier.
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Les dernières études évaluant le parc immobilier français comme extrêmement énergivore, limiter les déperditions d'énergies des logements devient dès lors une priorité.
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En ce sens, un diagnostic immobilier DPE s'attachera également à proposer aux propriétaires des solutions adaptées pour diminuer leur consommation énergétique.
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Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic de performance énergétique a vu son importance s'accroître lors d'une transaction immobilière. En effet, à compter de cette date, chaque annonce immobilière, qu'elle concerne un bien à la vente ou à la location, doit obligatoirement rendre visible le DPE du logement en intégrant son étiquette énergétique. Cette obligation d'indiquer le DPE est valable tant pour les annonces parues dans la presse, que pour celles diffusées sur internet ou en agence.
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Font l'objet d'une obligation de présentation, l'étiquette indiquant la consommation énergétique du logement et celle mentionnant sa classe d'émissions de gaz à effet de serre (GES).Points de contrôle d'un diagnostic immobilier DPE.
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Un diagnostic immobilier DPE doit notamment permettre d'évaluer :
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· Les caractéristiques du logement ainsi que le descriptif des équipements.
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· Le bon état des systèmes de chauffage fixes et de climatisation.
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· La valeur isolante du bien immobilier.
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· La consommation d'énergie et l'émission de gaz à effet de serre.
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Pour quels bâtiments ?
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Bâtiments concernés par un diagnostic immobilier DPE
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Ce diagnostic concerne les bâtiments ou partie de bâtiment clos et couverts, maison individuelle ou immeuble collectif à usage principal d’habitation.
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EXCLUSIONS Ne sont toutefois pas concernés, notamment :
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les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation n’excédant pas deux ans et les bâtiments indépendants (maison par exemple) dont la surface hors œuvre brute est inférieure à 50 m²
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les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine ; les bâtiments sans système de chauffage ou dotés comme seul système de chauffage d’un foyer ouvert.
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-constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à 2 ans,
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-bâtiments indépendants dont la surface hors oeuvre brute n'excède pas 50 mètres carrés,
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- bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel ne nécessitant qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement (ces derniers ne devront pas servir de lieux d'habitation),
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- Les bâtiments historiques et ceux servant de lieux de culte.
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Quel contenu ?
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Le diagnostic de performance énergétique est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement.
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Il indique suivant les cas, soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de consommations d’énergie), soit la quantité estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Le logement (ou le bâtiment) est classé par une étiquette énergie le situant dans une grille d’évaluation classant les bâtiments suivant leur performance énergétique et par une seconde étiquette indiquant les émissions de gaz à effet de serre liées aux consommations d’énergies estimées ou relevées. Le DPE est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.
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Son contenu diffère suivant l’âge et les caractéristiques du bien immeuble vendu : maison individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif avec installation de chauffage et de production d’eau chaude individuelle ou collective ; propriété d’une personne unique ou non. Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif (copropriété ou société par exemple) qui bénéficie d’un dispositif collectif de chauffage, de climatisation ou de production d’eau chaude, le vendeur peut, à ses frais, obtenir du propriétaire du dispositif collectif, de son mandataire ou du syndic de copropriété, les informations utiles pour l’établissement du diagnostic à savoir : la quantité annuelle d’énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif, le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité et une description du dispositif collectif et de son mode de gestion.
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Quel délai de validité ?
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Quelles obligations pour le vendeur ?
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Le diagnostic de performance est valable dix ans.
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L’obligation de fournir un DPE s’applique :
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-Aux ventes de bâtiments existants, depuis le 1er novembre 2006 : il doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte authentique.
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-En cas de vente, le propriétaire tient le diagnostic à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente du logement
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-Aux constructions neuves dont le permis est déposé postérieurement au 30 juin 2007.
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-En cas de construction d’une maison ou d’un logement dans un immeuble collectif ou en cas d’extension d’un bâtiment, il doit être remis par le constructeur, l’entrepreneur ou le promoteur au propriétaire final (l’acquéreur) au plus tard au moment de la réception. De ce fait, s’il s’agit d’une vente d’immeuble à construire (vente en l’état futur d’achèvement, notamment), le diagnostic n’est pas nécessairement annexé à l’acte authentique.
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Le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du vendeur.
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Lorsque l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation devra être produit par le vendeur à l’acquéreur. Il est réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.
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Précisions : Questions réponses
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15.1 Comment faire un DPE dans un bâtiment mixte comportant à la fois du logement et du tertiaire ?
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a) le bâtiment est constitué majoritairement de logements. Au sens de l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au DPE ventes, il s'agit donc d'un bâtiment à usage principal d'habitation. Il convient de faire les estimations de manière séparée :
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A. Pour la partie tertiaire, les estimations se basent sur les factures ou les comptages.
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B. Pour la partie de logements :
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- Si le chauffage est individuel et que le bâtiment est de 1948 ou postérieur, le diagnostiqueur réalise une estimation par méthode de calcul pour chacun des logements de l'immeuble.
- Si le chauffage est individuel et que le bâtiment est antérieur à 1948, le diagnostiqueur réalise au choix une estimation par méthode de calcul ou en se basant sur les factures d'énergie. Il est recommandé dans ce cas de se baser sur les factures.
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- Dans tous les autres cas, l'estimation se base sur les factures d'énergie ou les comptages. Le rapport de diagnostic sera établi pour le bâtiment entier. Il comporte alors une estimation des consommations qui est la somme des estimations séparées calculées ci-dessus (évaluation par factures des commerces + évaluation par calcul de chacun des logements)
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b) le bâtiment est constitué majoritairement de locaux à usage tertiaire. Au sens de l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au DPE ventes, il s'agit d'un bâtiment à usage principal non résidentiel. Le diagnostic de l'immeuble entier se base sur les factures (l'arrêté ne prévoit pas de méthode de calcul pour les locaux tertiaires).
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Si le propriétaire refuse de fournir les factures, le diagnostiqueur établit le DPE au maximum de ce qu'il est en mesure de connaître au sens de l'arrêté, et rend son rapport de diagnostic.
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15.2 Diagnostiqueur, je n'arrive pas à récupérer les factures d'énergie, que faire ?
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Dans le cas où le diagnostiqueur ne pourrait avoir accès aux factures d'énergie, il est parfois permis d'utiliser une méthode de calcul conventionnelle pour effectuer les estimations des consommations énergétiques. Pour connaître les méthodes applicables suivant les différents cas rencontrés, le diagnostiqueur peut s'appuyer sur le tableau suivant :
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Pour la location :
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Dans les cas où les arrêtés vente et location ne permettent pas d'utiliser une méthode de calcul conventionnelle, le diagnostiqueur doit rechercher les consommations d'énergie du logement. Lorsque le propriétaire doit rechercher les consommations réelles, trois cas peuvent se présenter :
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- Dans le cas où le syndic fournit les données sur le chauffage ou l'eau chaude sanitaire, le diagnostiqueur les exploite. Si les données fournies sont exprimées en unité d'énergie, le diagnostiqueur peut établir les estimations de consommations sans difficulté dans la grande majorité des cas. Il peut toutefois arriver que les données soient exprimées en euros et non en consommation énergétique. Le diagnostiqueur est alors dans l'impossibilité d'établir une étiquette énergie, il limite alors le diagnostic aux autres éléments de l'arrêté (descriptif du bien, des équipements thermiques et de l'enveloppe du bâtiment, recommandations d'amélioration, etc.). Il mentionne, dans ce cas, en commentaire dans le diagnostic les raisons justifiant qu'il n'était pas en mesure d'établir une estimation des consommations.
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- Dans le cas où des informations sont à rechercher auprès d'un locataire (cas d'un appartement dont le propriétaire est bailleur), le diagnostiqueur et le propriétaire recherchent les relevés de consommations auprès du locataire. Si ces relevés ne sont pas exploitables, n'existent plus ou ne sont pas communiqués, le diagnostiqueur mentionne en commentaire dans le diagnostic les raisons justifiant qu'il n'était pas en mesure d'établir une estimation des consommations.
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- Si le logement est inoccupé depuis des années, et que le diagnostiqueur ne dispose pas de relevés suffisants pour estimer les consommations ou qu'ils ne sont pas disponibles, il vérifie si les arrêtés permettent d'utiliser une méthode de calcul. Si tel n'est pas le cas, il procède comme dans le cas précédent et mentionne en commentaire dans le diagnostic les raisons justifiant qu'il n'était pas en mesure d'établir une estimation des consommations.
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15.3 Je dois réaliser un DPE sur la base des factures pour un logement situé en bâtiment à chauffage collectif qui n'est occupé que depuis 6 mois, comment dois-je m'y prendre ?
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Dans ce type de cas, l'utilisation des factures est en effet la seule méthode autorisée pour réaliser le DPE. Puisque le DPE sera fortement biaisé par la quantité de factures que vous avez (s'il s'agit d'une période d'été, les consommations d'énergie vont être faibles et inversement l'hiver), vous avez le choix, soit de réaliser le DPE en mentionnant clairement que le résultat n'est pas représentatif compte tenu des problèmes rencontrés, soit de ne pas réaliser l'évaluation des consommations et dans ce cas vous indiquez la raison pour laquelle vous avez été amené à faire ce choix. Dans tous les cas, le but premier du DPE est d'inciter aux travaux d'amélioration de la performance énergétique, par conséquent, les recommandations jouent un rôle primordial dont vous ne pouvez vous acquitter.
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15.4 Le bien à diagnostiquer est « tout électrique », les consommations de chauffage et de production d'eau chaude ne peuvent être distinguées, comment faire ?
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Ce type de cas est fréquent et il n'y a en effet aucun moyen de distinguer les consommations pour chaque usage. Le diagnostiqueur fait donc l'évaluation des consommations énergétiques sans distinguer les usages en indiquant une évaluation globale. Cette situation est prédite dans l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine.
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15.5 Je suis dans le cas d'un bâtiment formé de deux parties accolées : une partie bureaux et une partie activité industrielle. Or le comptage du gaz est commun au chauffage des bureaux et au process industriel, sans qu'il soit possible de savoir quelle quantité est utilisée par chaque partie, comment faire ?
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D'abord, conformément à l'« aide pour l'établissement du diagnostic de performance énergétique », vous n'établissez de DPE que pour la partie bureaux. Vous devez donc connaître quelle est la quantité d'énergie utilisée par cette partie. Puisque vous ne pouvez distinguer les consommations vouées à chaque utilisation, vous avez trois possibilités:
- Soit vous prenez en compte comme consommation de gaz propre au bâtiment de bureaux la consommation globale des deux bâtiments (bureaux + process industriel). Le résultat est bien sûr faussé. Vous précisez sur le DPE que la consommation prise en compte est la consommation globale ;
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- Soit vous ne réalisez pas l'étiquette et précisez ce qui vous a amené à faire ce choix (ce qui est judicieux si la consommation de gaz globale est très différente de celle des bureaux seuls, l'étiquette ne serait pas du tout représentative) ;
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- Soit vous êtes en mesure de donner une appréciation de ce que seraient susceptibles de consommer les bureaux par rapport à la consommation de gaz globale. Dans tous les cas, vous faites apparaître sur le DPE le choix que vous avez fait et les raisons qui l'ont motivé.
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15.6 Un hôtel est-il considéré comme bâtiment tertiaire ou bâtiment à usage d'habitation ?
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Il s'agit d'un bâtiment tertiaire et non d'habitation. Pour l'établissement du DPE, l'évaluation des consommations énergétiques pour ce type de bâtiment se fait au moyen des factures énergétiques des trois années précédant le diagnostic. L'utilisation de la méthode 3Cl n'est pas autorisée même en l'absence ou l'insuffisance de factures.
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