B & A
COPROPRIETE E.D.D. D.T.G.
Notions
Copropriété : optimisez la
valeur de votre bien Découpage en lots de
votre bien pour une vente « à la découpe ».
C'est l'organisation de la propriété d'un immeuble
bâti réparti par lots, entre plusieurs personnes.
En tant que
copropriétaire vous êtes propriétaire d'un lot qui comprend:
- un élément privatif
(appartement, locaux commerciaux, cave, etc),
- une quote-part de
propriété indivise des parties communes de l'immeuble (sol, cour, voie d'accès,
toiture, murs, escaliers, couloirs).
Votre propriété indivise
des parties communes est évaluée en tantièmes (millièmes, dix
millièmes...) qui représentent votre part. Les tantièmes sont
proportionnels à la valeur de votre lot par rapport à la valeur des autres lots
de l'immeuble.
Ils sont fixés par le règlement de copropriété et par l'état descriptif de
division qui sont remis lors de la signature de l'acte authentique de vente
chez le notaire.
Tout
immeuble ainsi divisé est soumis au régime de la copropriété organisé par la loi du 10 juillet
1965.
Les ensembles immobiliers comprenant terrains, logements et installations
communes, ainsi que les maisons individuelles indépendantes, construites sur un
même terrain, peuvent également être soumis au régime de la copropriété, si les
propriétaires n'ont pas choisi un autre système de gestion (association
syndicale).
Nous consulter pour projet de
découpage.
Millièmes et tantièmes - Définition et détermination
Base légale : art. 1,
5,
6-1,
10,
11,
30
Loi 10 juillet 1965
Définition
Chaque
copropriétaire possède une quote-part (ou parts) de la copropriété. Cette quote-part est
exprimée en
tantièmes (un certain nombre, qui
rapporté au total de toutes les parts peut être exprimé en pourcentage). La
plupart du temps les copropriété sont divisées en millièmes de parts, d'où
l'appellation courante millièmes, qui sont de fait des tantièmes exprimés sous forme de
mille.
La détermination du nombre de tantièmes est libre : 1.000, 10.000, 100.000...
tout dépend en fait de la taille de la copropriété et du nombre de ses lots.
Tantièmes, charges et
votes
Les tantièmes de copropriété déterminent fondamentalement
le pouvoir de vote (nombre de voix en assemblée générale) de votre lot au sein
de la copropriété, et plus généralement vos droits et obligations.
Ces même tantièmes
servent fréquemment de base au calcul des charges ; aussi les confond-on
souvent. Or il est tout à fait possible que la quote-part des charges soit
différente de celle des droits et obligations, à raison par exemple des
contraintes engendrées par la situation particulière d'un ou plusieurs lots. A la différence de la
quote-part des charges, la révision de la quote-part de copropriété ne peut
résulter que d'une décision unanime des copropriétaires sans dérogation
possible, même judiciaire. Ce n'est qu'en cas de
silence ou contradiction des titres qu'en vertu de l'art. 5 de la loi de 1965, la quote-part des
droits et obligations sera toujours déterminée par rapport à la valeur des lots
au jour de l'établissement de la copropriété, les modifications ultérieures
étant sans incidence. Il est tenu compte de "la consistance, de la
superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation".
En cas de modification
des quotes-parts afférentes à un lot ou aux parties communes, les droits sont
réévalués en fonction de la nouvelle répartition, qui doit être publiée au
fichier immobilier (art. 6-1 Loi 1967).
Détermination des tantièmes
de copropriété (déterminant les droits et obligations)
L'art. 5 de la loi de 1965 laisse toute latitude
aux rédacteurs du règlement de copropriété pour répartir les tantièmes à leur
convenance ; en effet, la référence à "la consistance, la superficie et
la situation des lots" laisse aux rédacteurs une grande marge de
manoeuvre.
Loi SRU Article 76
L'article 10 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé:
« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002
indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant
de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
»
La consistance :
Cette notion recouvre les aménagements intérieurs (logement, bureau, atelier,
cave...), la qualité des matériaux et le degré de confort (balcon,
ascenseur...).
La situation : Sont
désignés l'étage (éclairement), l'orientation (ensoleillement), le côté (rue,
cour, jardin : l'estimation porte sur le niveau de bruit), la vue.
La superficie : La
loi Carrez n'étant pas obligatoire pour ce calcul, l'estimation peut se faire
sur plans selon les dimensions externes et sans tenir compte des cloisons
intérieures (qui sont de toute manière susceptibles de modification).
Détermination des
tantièmes de charges d'équipement et de services L'art. 10 al 1 de la loi de 1965
prévoit que la répartition doit être établie en fonction de l'utilité
que les services représentent pour chaque lot. L'appréciation est là aussi
laissée à l'expert, bien que pour certains points le calcul soit homogène
(exemple : l'utilité potentielle d'une antenne collective est identique pour
chaque appartement).
Détermination des
tantièmes de charges générales
L'art. 10 al 2 de la loi de 1965
prévoit que la répartition de ces charges doit être établie en fonction, soit
des tantièmes de copropriété, soit des modalités prévues à l'art. 5 Loi 1965 (dans le cas -
rare - où les tantièmes de copropriété ne seraient pas calculés en fonction de
cet article, mais selon un autre critère ; il serait alors nécessaire que le
règlement détaille les deux répartitions).
Détermination des
tantièmes de charges de travaux d'améliorationL'art. 30 de la loi de 1965
prévoit que les frais engendrés par des travaux d'amélioration sont répartis en
fonction de l'avantage qu'ils procurent à chaque lot. L'appréciation de
cet avantage est là encore laissé à la libre appréciation des experts.
Valeur des coéficiants
de pondération:
3.3.8
Tableau récapitulatif des coefficients pondérateurs utilisés pour le
calcul de la répartition des tantièmes de copropriété.
Variables de coefficient pour le calcul des Tantièmes : valeurs
à dire d’expert
|
|
|
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|
Consistance
|
Locaux principaux
|
Appartements
|
Base 1
|
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|
Commerce
|
1.05
|
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|
Chambre mansardée
|
1
|
|
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|
Local commercial
|
1
|
|
|
|
Cave
|
0.20
|
|
|
|
Grenier aménageable
|
0.60
|
|
|
|
Pièce de service
|
A l’étage sup sans ASC
|
0.6
|
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|
|
|
A l’étage sup avec ASC
|
0.8
|
|
|
|
|
Au rez de chaussée
|
0.7
|
|
|
|
|
A mi sous-sol
|
0.5
|
|
Consistance
|
Annexe aux locaux
principaux
|
Balcon
|
0.3
|
|
|
|
Loggia
|
0.15
|
|
|
|
Terrasse non
aménageable
|
0.15
|
|
|
|
Terrasse aménageable
|
0.3
|
|
|
|
Box garage
|
0.5 à 0.6
|
|
|
Place de parking
|
En sous-sol fermé
|
0.4 à 0.5
|
|
|
|
|
En sous-sol ouvert
|
0.3 à 0.4
|
|
|
|
|
En rez de chaussée
sous auvent
|
0.3 à 0.35
|
|
|
|
|
En rez de chaussée
|
0.2
|
|
Pas de pondération pour les annexes
|
Jardin en jouissance
exclusive cour
|
0.3 à 0.4
|
|
|
Pondérations
|
Liée à la distribution
|
Ampleur de variation
du coéf :
|
de 0.9 à 1
|
|
|
Hauteur sous plafond
|
Applicable en cas de
réelle disparité
|
K=
|
1+(A-B)
|
|
|
A= hauteur réelle
/ B= hauteur normale pour la plupart
des appartements de l’immeuble
|
2 B
|
|
Situation
|
Pondération liée au niveau
|
|
Pondération liée au niveau
|
|
|
Sans ASC
|
|
Avec ASC
|
|
|
Rez de chaussée :
|
1
|
|
Rez de chaussée :
|
1
|
|
|
1er, 2ème,
|
1
|
|
1er
|
1
|
|
|
3ème , 4ème
|
0.97
|
|
5ème & 6ème
|
1+ (0.02)
|
|
|
5ème & 6ème
|
0.80
|
|
0.02 par étage supp
à ajouter à 1
|
|
|
7ème
|
0.70
|
|
|
|
8ème
|
0.60
|
|
|
|
|
|
Par étage
supp : 0.10 par étage supp
|
|
|
|
Pondérations
|
Correctif
|
De vue
|
Sur chemin ou cour
étroite
|
+0.99
|
|
|
|
|
Sur rue ou cour
aérée
|
+1
|
|
|
|
|
Sur Avenue ou sur
espace vert avec vis à vis
|
+1.02
|
|
|
|
|
Sur espace vert sans
vis à vis
|
+1.03
|
|
Pondérations
|
Correctif
|
D’ensoleillement
|
Avec orientation Est
- Ouest
|
+1
|
|
|
|
|
Avec orientation Sud
|
+1.01
|
Avec +0.005 par étage
|
|
|
|
Avec orientation Nord
|
+0.99
|
Avec -0.005
par étage
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|