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Copropriété : optimisez la valeur de votre bien

 

Découpage en lots de votre bien pour une vente « à la découpe ».

 

DEFINITION

 C'est l'organisation de la propriété d'un immeuble bâti réparti par lots, entre plusieurs personnes.

En tant que copropriétaire vous êtes propriétaire d'un lot qui comprend:

- un élément privatif (appartement, locaux commerciaux, cave, etc),

- une quote-part de propriété indivise des parties communes de l'immeuble (sol, cour, voie d'accès, toiture, murs, escaliers, couloirs).

Votre propriété indivise des parties communes est évaluée en tantièmes (millièmes, dix millièmes...) qui représentent votre part.   Les tantièmes sont proportionnels à la valeur de votre lot par rapport à la valeur des autres lots de l'immeuble.
Ils sont fixés par le règlement de copropriété et par l'état descriptif de division qui sont remis lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

 Tout immeuble ainsi divisé est soumis au régime de la copropriété organisé par la loi du 10 juillet 1965.
Les ensembles immobiliers comprenant terrains, logements et installations communes, ainsi que les maisons individuelles indépendantes, construites sur un même terrain, peuvent également être soumis au régime de la copropriété, si les propriétaires n'ont pas choisi un autre système de gestion (association syndicale).

 

Le calcul des tantièmes

Nous consulter pour projet de découpage.

 

Millièmes et tantièmes - Définition et détermination

Base légale : art. 1, 5, 6-1, 10, 11, 30 Loi 10 juillet 1965

Définition
Chaque copropriétaire possède une quote-part (ou parts) de la copropriété. Cette quote-part est exprimée en tantièmes (un certain nombre, qui rapporté au total de toutes les parts peut être exprimé en pourcentage). La plupart du temps les copropriété sont divisées en millièmes de parts, d'où l'appellation courante millièmes, qui sont de fait des tantièmes exprimés sous forme de mille.
La détermination du nombre de tantièmes est libre : 1.000, 10.000, 100.000... tout dépend en fait de la taille de la copropriété et du nombre de ses lots.

Tantièmes, charges et votes

Les tantièmes de copropriété déterminent fondamentalement le pouvoir de vote (nombre de voix en assemblée générale) de votre lot au sein de la copropriété, et plus généralement vos droits et obligations.

Ces même tantièmes servent fréquemment de base au calcul des charges ; aussi les confond-on souvent. Or il est tout à fait possible que la quote-part des charges soit différente de celle des droits et obligations, à raison par exemple des contraintes engendrées par la situation particulière d'un ou plusieurs lots.

A la différence de la quote-part des charges, la révision de la quote-part de copropriété ne peut résulter que d'une décision unanime des copropriétaires sans dérogation possible, même judiciaire.

Ce n'est qu'en cas de silence ou contradiction des titres qu'en vertu de l'art. 5 de la loi de 1965, la quote-part des droits et obligations sera toujours déterminée par rapport à la valeur des lots au jour de l'établissement de la copropriété, les modifications ultérieures étant sans incidence. Il est tenu compte de "la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation".

En cas de modification des quotes-parts afférentes à un lot ou aux parties communes, les droits sont réévalués en fonction de la nouvelle répartition, qui doit être publiée au fichier immobilier (art. 6-1 Loi 1967).

 

Détermination des tantièmes de copropriété (déterminant les droits et obligations)
L'
art. 5 de la loi de 1965 laisse toute latitude aux rédacteurs du règlement de copropriété pour répartir les tantièmes à leur convenance ; en effet, la référence à "la consistance, la superficie et la situation des lots" laisse aux rédacteurs une grande marge de manoeuvre.
Loi SRU Article 76

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé:
« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

    • La consistance : Cette notion recouvre les aménagements intérieurs (logement, bureau, atelier, cave...), la qualité des matériaux et le degré de confort (balcon, ascenseur...).
    • La situation : Sont désignés l'étage (éclairement), l'orientation (ensoleillement), le côté (rue, cour, jardin : l'estimation porte sur le niveau de bruit), la vue.
    • La superficie : La loi Carrez n'étant pas obligatoire pour ce calcul, l'estimation peut se faire sur plans selon les dimensions externes et sans tenir compte des cloisons intérieures (qui sont de toute manière susceptibles de modification).

 

Détermination des tantièmes de charges d'équipement et de services

L'art. 10 al 1 de la loi de 1965 prévoit que la répartition doit être établie en fonction de l'utilité que les services représentent pour chaque lot. L'appréciation est là aussi laissée à l'expert, bien que pour certains points le calcul soit homogène (exemple : l'utilité potentielle d'une antenne collective est identique pour chaque appartement).


 

Détermination des tantièmes de charges générales

L'art. 10 al 2 de la loi de 1965 prévoit que la répartition de ces charges doit être établie en fonction, soit des tantièmes de copropriété, soit des modalités prévues à l'art. 5 Loi 1965 (dans le cas - rare - où les tantièmes de copropriété ne seraient pas calculés en fonction de cet article, mais selon un autre critère ; il serait alors nécessaire que le règlement détaille les deux répartitions).

 

Détermination des tantièmes de charges de travaux d'amélioration

L'art. 30 de la loi de 1965 prévoit que les frais engendrés par des travaux d'amélioration sont répartis en fonction de l'avantage qu'ils procurent à chaque lot. L'appréciation de cet avantage est là encore laissé à la libre appréciation des experts.

 

Le dossier technique DTG  Il porte constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, et de celui des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.

Le diagnostic technique est porté à la connaissance de tout acquéreur lors de la vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation. Tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat pourra également consulter ce document.

L’obligation de communiquer ce document incombe au propriétaire. Ce document est détenu par le syndic, qui remettra une copie à la demande du copropriétaire, aux frais de ce dernier. En cas de non présentation du diagnostic technique SRU lors d’une vente, la nullité de l’acte peut être invoquée et la responsabilité du notaire engagée

 

Nous consulter pour réaliser votre dossier technique du bâti.

 

 

Le DPE

 Diagnostic énergétique pour toutes les copropriétés de 50 lots et plus disposant d’une installation de chauffage ou de refroidissement collective.

 

Les nouvelles obligations pour les copropriétés.

Annoncé depuis plusieurs mois, l’audit énergétique sur les copropriétés de plus de 50 lots est enfin entré en application.

 

Le décret n°2012-111, paru au Journal officiel le 29 janvier 2012, oblige désormais ces ensembles immobiliers ayant un permis de construire antérieur au 1er juin 2001 à faire procéder, dans un délai de 5 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2016, à un audit de leur installation de chauffage ou de refroidissement collectif.

L’objectif de ce nouveau diagnostic sur les copropriétés est notamment de trouver des solutions pour réduire la consommation d’énergie.

 

Ainsi, chaque syndicat de copropriété se doit d’inscrire à l’ordre du jour de sa prochaine assemblée générale la réalisation de ce contrôle. Celui-ci devra alors être confié à un diagnostiqueur immobilier, agréé et indépendant.

 

 

Une définition précise des points de contrôle et des données à inscrire dans l’audit :

Ce nouveau diagnostic comprend plusieurs points.

il établira un descriptif des parties communes et des parties privatives, notamment des installations collectives.

Il devra également s’accompagner d’une enquête auprès des occupants afin de déterminer leur consommation énergétique et leur confort thermique.

Cette enquête donnera d’ailleurs lieu, plus largement, à une estimation des quantités d’énergies utilisées et leur coût.

Enfin, le rapport devra émettre des préconisations pour optimiser l’utilisation des équipements, accompagné de propositions de travaux.

 

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