3.1 :  Définition :

Base légale : art. 1, 5, 6-1, 10, 11, 30 Loi 10 juillet 1965

Le  copropriétaire possède une quote-part (ou parts) de la copropriété. Cette quote-part est exprimée en tantièmes (un certain nombre, qui rapporté au total de toutes les parts, peut être exprimé en pourcentage). La plupart du temps, les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, d'où l'appellation courante des millièmes, qui sont de fait des tantièmes exprimés sous forme de mille. La détermination du nombre de tantièmes est libre : ici la base 1000 est retenue.

Le présent règlement est établi conformément aux textes en vigueur et a pour finalité :

- d’établir le descriptif de la division de l’ensemble immobilier,

-de fixer les droits et obligations des copropriétaires,

- d’aider à l’organisation de l’administration de l’ensemble immobilier,  

3.2 :  Détermination des parties privatives et communes  :

3.2.1 : DÉFINITION DES PARTIES PRIVATIVES

Sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Il en est de même des accessoires desdits locaux ou terrains.

Tous les éléments d'équipement à usage privatif inclus à l'intérieur des locaux tels qu’indiqué ci-dessous à titre non limitatif :

Les sols  : les sols  scellés ou collés de type carrelages, dalles de sol, revêtements de type moquettes ou dérivé, tous type de parquets et en général tous revêtements de sol,

Les plafonds :  les plafonds faux plafonds et les planchers à l’exception de leur support structurel tel que gros œuvres : sont aussi exclus les parties situées dans les communs).

Les cloisons & portes : les cloisons  intérieures et les portes (à l'exclusion des murs porteurs : refend et diverses structures…), les portes (compris les portes palières), les fenêtres, les portes-fenêtres, les volets d’occultation de type  persiennes ou stores ou VR, les appuis des fenêtres avec leurs chambranles, leurs châssis, les divers accessoires…

Les revêtements de finition intérieure  tel que : les enduits et revêtements intérieurs des murs et cloisons, les revêtements de type peintures -  papiers peints et revêtement de finition murale,

Les canalisations et équipements apparents : les canalisations intérieures, les appareillages tels que les robinetteries et accessoires, les branchements et raccordements particuliers propre au seul et même local privatif (si les canalisations sont noyées ou enchâssées dans des parois horizontales ou verticales constituant des parties communes alors ces éléments sont assimilables au communs et sont exclus du lot privatif). Les propriétaires des lots privatifs devront supporter l'existence de toutes canalisations ou gaines ou coffres existants, qu'elles qu'en soient la nature et la destination, qui se trouveraient dans leurs locaux.

VMC et renouvellement d’air vicié : les entrées d'air frais, les bouches d’extraction de ventilation propre à un seul et même lot, les bouches d'aération de la V.M.C. (ventilation mécanique contrôlée) situées à l'intérieur des lots privatifs et spécifiques à chaque logement, à l'exclusion des gaines, tuyaux, conduits, caissons, gaines techniques, extracteurs et tourelles (compris tourelles aéroréfrigérés) de la V.M.C. qui font parties communes générales ou spéciales suivant les cas.

Sanitaires, chauffage, ECS& équipement : les installations sanitaires,  compris  les accessoires des salles de bains, salles d’eau, des WC,  les installations de chauffage individuelles et de distribution d'eau chaude desservant le seul lot privatif ; les sonneries, portier électronique ou vidéo (installation intérieure au logement hors câblage) ; les  installations intérieures électriques (prises, inter…) ; la téléphonie  et dérivés de communication ;  les branchements de la télévision jusqu'à leur raccordement aux colonnes communes du bâtiment ;   les installations spécifiques tel que des cuisines (éviers, meubles et appareils et équipements ménagers…) ;  les conduits d'évacuation des eaux usées depuis les appareils jusqu’au raccordement à  la chute ou gaine technique (sauf s’il sont enchâssés dans une structure commune) ; les placards ouverts ou fermés  fixe (autre à considérer en mobilier et à exclure)  les encadrements et dessus de cheminée ; les installations de cuisines, les vide-ordures particuliers…

 Les balcons et terrasses à usage privatif (sauf le gros œuvre)…

Jardin, cours à usage privatif ou jouissance exclusive …: seule la surface extérieure de la partie de lot et considérée à usage du lot (toute modification visuelle de cette espace : démolition, construction, reprofillage du terrain implique un accord des copropriétaires).

Mitoyenneté : gros œuvre (structure et superstructure appartiendront en mitoyenneté aux propriétaires des lots.

Les cloisons légères séparatives type SAD (ou équivalentes)  et autres ouvrages de type clôtures séparant deux lots privatifs contigus et appartenant à des propriétaires différents (hors gros œuvre, structure et superstructure..) sont considéré en mitoyenneté.

Séparation du lot privatif et commun : sont considérés appartenir aux communs tous éléments constructifs de séparation entre privatif et communs.

Gaines techniques intérieure ou contiguë au lot  : jusqu'à l’épiderme externe la gaine technique appartient aux communs.

3.2.2 :  PARTIES COMMUNES

DÉFINITION DES PARTIES COMMUNES

3.2.2.1 : Parties communes :

Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, mais à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Les parties communes appartenant à l'ensemble de tous les copropriétaires sont qualifiées de «parties communes générales» (voir tableau de répartition de tantièmes joint dans ce présent rapport). Les parties communes appartenant à certains d'entre eux seulement sont qualifiées de «parties communes spéciales ou particulières».

Les parties communes générales et spéciales se répartiront entre les copropriétaires selon les quotités indiquées pour chaque lot à l'état descriptif de division (voir tableau de répartition de tantièmes joint dans ce présent rapport).

Sont réputées parties communes :

– la totalité du sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; le gros œuvre des bâtiments y compris le gros œuvre des planchers ; le toit, les toits terrasses ; les escaliers et ascenseurs ; les coffres, gaines et têtes de cheminée ; les locaux des services communs, tels que la loge du concierge ou du gardien, le local à poubelles et à vélos, le local de la chaufferie ; les passages et corridors ; les éléments d’équipement communs en général tels que l’ascenseur, le chauffage central ; les canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Sont présumées accessoires aux parties communes :

– le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux constituant des parties privatives différentes et d’en affouiller le sol ; le droit d’élever des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

– le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. 

Nota : Les cloisons qui séparent les locaux privatifs des parties communes ainsi que les murs de refend et gros porteurs, même dans leurs parties traversant des locaux privatifs, font parties des choses communes générales ou spéciales selon le cas.

 3.2.2.2 : Parties communes générales.

Détermination des tantièmes de charges générales.

L'art. 10 al 2 de la loi de 1965 prévoit que la répartition de ces charges doit être établie en fonction, soit des tantièmes de copropriété, soit des modalités prévues à l'art. 5 Loi 1965 (dans le cas - rare - où les tantièmes de copropriété ne seraient pas calculés en fonction de cet article, mais selon un autre critère ; il serait alors nécessaire que le règlement détaille les deux répartitions). Ce principe est rappelé par la Cour de Cassation : Cass. civ. 19/11/1986 - Bull. cass. n° 163 "chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans son lot telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation de celui-ci".

Définition de la charge commune générale :

Et en général, les accessoires des parties communes ci-dessous définies, leurs portes, leurs parties vitrées ou mobiles, leurs cloisons, coffres et gaines, leurs équipements et  appareillages (installations mécaniques, électriques, d'éclairage, etc.), leurs aménagements, décorations, glaces, revêtements, moquettes, paillassons (non compris s'il y a lieu, les tapis-brosses sur les paliers d'étages s'ils sont fournis par chaque copropriétaire), les objets mobiliers, outillage, ustensiles et fournitures en conséquence.                    

 Cette énumération est purement énonciative et non limitative. Les parties communes font l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires.

Les « parties communes générales » sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires et comprennent (liste non restrictive)  :

- la totalité du gros œuvre des constructions édifiées à l'intérieur du volume constituant l'assiette de la présente copropriété,

- les abords des constructions, les clôtures,  espaces verts en tant qu'elles dépendent de la copropriété et, éventuellement, les mitoyennetés avec des immeubles voisins…

- les fondations…

- les éléments porteurs assurant la stabilité ou la solidité du bâtiment, poutres, piliers, voiles et poteaux de soutien et d'une façon générale, les éléments constructifs horizontaux et verticaux de structure…

- les couvertures, toitures et terrasses du bâtiment…

- les balustrades, garde-corps, main courantes, parapets des fenêtres…

- les façades, façades rideau, et les murs extérieurs du bâtiment avec leurs parements, les revêtements, les panneaux de parement extérieurs de différents type (décoratif ou isolants), éléments décoratifs de toutes natures (à l'exclusion des

                  fenêtres, portes et s'il y a lieu volets ou stores des locaux privatifs),

- les planchers du bâtiment, à l'exclusion des revêtements des sols et des  plafonds des parties privatives,

- les murs intérieurs et cloisons du bâtiment, sauf celles constituant des parties privatives aux termes du présent règlement de copropriété

- les éclairages de communs, fenêtres ou châssis éclairant les escaliers, couloirs ou autres, aires d ‘évolutions (parties communes spéciales au bâtiment (à l'exclusion de ceux éclairant les locaux privatifs)…

- les portes ou trappes de visite donnant accès aux circulations, dégagements, (locaux techniques divers, constituant des parties communes)…

- les conduits, caissons, coffres, gaines, canalisations, tuyauteries, prises d'air, ventilations, réseaux de toutes natures (avec leurs coffres, gaines et accessoires affectés au seul usage ou à la seule utilité de tous les copropriétaires du bâtiment ou de plusieurs d'entre eux, depuis les branchements ou les raccordements sur les canalisations publiques ou sur les réseaux généraux de la copropriété (même si le raccordement ce fait dans un lot privatif)…

- les éléments affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires du bâtiment ou de plusieurs d'entre eux, tels que :

- l'installation de ventilation mécanique contrôlée (extracteurs, groupes et gaines) du bâtiment avec ses accessoires,

- l'installation de récupération des ordures ménagères du bâtiment avec ses accessoires et son local,

- l'installation de « portier électronique ou vidéo » depuis la porte d'entrée du bâtiment jusqu'à et non compris les postes installés dans les locaux privatifs. Et en général, les éléments, installations, appareils de toutes natures et leurs accessoires, exclusivement affectés à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble ou de plusieurs des copropriétaires du bâtiment…

- les locaux ou emplacements techniques abritant les éléments d'équipement communs ci-dessus définis, les locaux affectés au service particulier du bâtiment…

- le hall d'entrée du bâtiment, avec ses aménagements, sa décoration et ses portes…

- les couloirs, circulations et dégagements intérieurs assurant la desserte des différents locaux privatifs (compris dans des lots différents) ou communs composant le bâtiment….

- l'escalier desservant, à partir du rez-de-chaussée, les différents étages du bâtiment…

- les branchements, canalisations des réseaux qui seraient affectés à l'usage ou à l'utilité de toutes les constructions composant l'ensemble immobilier…

- l'installation câblée de télévision avec ses accessoires, ses câbles de distribution (mais non compris les prises installées dans les locaux privatifs), qui desservira l'ensemble du bâtiment ; l'éventuelle antenne collective de télévision avec ses accessoires, ses câbles de distribution (mais non compris les prises installées dans les locaux privatifs), qui desservira l'ensemble des bâtiments.

- les jardins, espaces verts ou libres, avec leurs aménagements, plantations, éléments de décoration ou d'équipements,

 3.2.2.3 : Parties communes spéciales ou particulières.

Les parties communes spéciales sont dues seulement par des parties des lots privatifs.

En cas de division d'un lot comprenant à l'origine un local ou un ensemble de locaux, les parties de ces locaux et leurs éléments d'équipement qui seront affectés à l'usage ou à l'utilité des propriétaires des différents lots issus de la division constitueront des parties communes spéciales qui seront l'objet d'une propriété indivise et particulière entre les propriétaires des lots issus de la division au prorata des quotes-parts dans les parties communes générales attachées à ces lots.

Parties communes spéciales à certains lots .

Par dérogation à la définition qui précède, la partie de couloir, dégagement ou escalier qui distribue exclusivement des locaux privatifs est une partie commune spéciale des copropriétaires de ces locaux.

Tant que cette partie de couloir, dégagement ou escalier restera accessible à tous les copropriétaires, elle sera entretenue comme une partie commune générale et sera  soumise aux même règles d'utilisation et de décisions. Dans le cas où les lots, composés de tout les locaux donnant sur un couloir, dégagement ou escalier, appartiendraient à un seul copropriétaire, celui-ci aurait le droit défaire installer une porte ou une séparation en tête de ce couloir, dégagement ou escalier, sous réserve que cette dernière ait le même aspect que les autres portes ou séparations de même nature et sous réserve du respect des règlements administratifs, de sécurité ou autres.

Préalablement à toute cession séparée de lots dont les locaux auront donné lieu à l'installation d'une porte ou séparation comme indiqué à l'alinéa précédent, le propriétaire devra rétablir dans son état primitif le couloir, dégagement ou escalier et, si besoin est, refaire à ses frais la peinture ou les revêtements de l'ensemble du couloir, dégagement ou escalier, de façon à restituer à celui-ci une présentation homogène. Les travaux visés aux alinéas précédant ne sont pas soumis à l'autorisation de copropriétaires ou d'assemblée de copropriétaires. Le syndic devra en être informé un mois avant leur réalisation. Ces travaux devront être réalisés sous le contrôle du syndic ou de l'architecte de l'immeuble si besoin est.

3.3 :  METHODE DE CALCUL DES COEFFICIENTS PONDERATEURS

(appliqués, sauf cas particuliers, aux charges de conservation, entretien et administration de l'immeuble - Cass. civ. 19/11/1986 - Bull. cass. n° 163).    L'art. 5 de la loi de 1965 laisse toute latitude au rédacteurs du règlement de copropriété pour répartir les tantièmes à leur convenance ; en effet, la référence à "la consistance, la superficie et la situation des lots" laisse aux rédacteurs une grande marge de manœuvre.

Loi SRU Article 76

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

La consistance  Cette notion recouvre les aménagements intérieurs (logement, bureau, atelier, cave...), la qualité des matériaux et le degré de confort (balcon, Ascenseur...).

La situation  Sont désignés l'étage (éclairement), l'orientation (ensoleillement), le côté (rue, cour, jardin : l'estimation porte sur le niveau de bruit, la vue.

La superficie  La loi Carrez n'étant pas obligatoire pour ce calcul, l'estimation peut se faire sur plans selon les dimensions externes et sans tenir compte des cloisons intérieures (qui sont de toute manière susceptibles d’être  modifiée) : dans le cas de l’existence de la loi Carrez, celle-ci sera prise comme base de calcul. 

L'art. 10 al 1 de la loi de 1965 prévoit que la répartition doit être établie en fonction de l'utilité que les services représentent pour chaque lot. L'appréciation est là aussi laissée à l'expert, bien que pour certains points le calcul soit homogène (exemple : l'utilité potentielle d'une antenne collective est identique pour chaque appartement).   

L'art. 30 de la loi de 1965 prévoit que les frais engendrés par des travaux d'amélioration sont répartis en fonction de l'avantage qu'ils procurent à chaque lot. L'appréciation de cet avantage est là encore laissée à la libre appréciation des experts.   

Faute d'existence d'une base légale, ce sont des critères usuels qui prévalent.    

Base légale : réparation du sol, gardiennage, entretien, parties communes générales, espaces verts… 

Base légale : chauffage collectif, ASC, parties communes particulières, ordures ménagères, vide ordures  

Nature des informations à fournir.  Fixation des quotes-parts de parties communes et de la répartition des charges.  Description des lots :C'est l'ensemble des parties privatives de l'immeuble collectif (seule la surface habitable ou Carrez est conservée dans le calcul des surfaces pondérées).   Différentes surfaces habitables n'ont pas la même importance dans un même lot, ainsi applique-t-on un coefficient de pondération. La différentiation d'une surface intérieure (une pièce) d'une surface extérieure (une terrasse).  Le choix des coefficients est laissé à la libre appréciation du rédacteur. Toutefois, ceux-ci restent le plus souvent dans les intervalles indiqués dans le tableau ci-dessous, suivant la nature du local. Base de calcul : la surface habitable concerne toutes les surfaces du plancher de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond.  Dans le cas des V.E.F.A., les surfaces seront calculées au bureau à partir des plans d'architecte et des cotes jointes. Dans le cas de division de bâtiments existants, elles sont calculées à partir des mesures relevées (lots mesurés par la loi Carrez ou méthode Shon Shob suivant les cas).